第一章 总 则
第一条 为进一步加强我镇村民自建房监管，规范村民自建房审批备案管理，提高我镇新农村建设规划水平，规范村民建房行为，根据《湖南省农村住房建设管理办法》（湖南省人民政府令第299号）、《湖南省住房和城乡建设厅关于印发〈湖南省限额以下居民自建房工程竣工验收管理办法(试行）〉的通知》（湘建村〔2023〕104号）和《岳阳县人民政府办公室关于印发〈岳阳县居民自建房质量安全监管机制和审批竣工验收备案程序规定〉的通知》（岳县政办发〔2024〕1号）文件精神，结合我镇实际，制定本规定。
第二条 本规定所称村民自建房，是指村民自行新建、改（扩）建、重建的私有住房（包括附属建筑物、构筑物及其他设施），以下统称村民自建房或自建房；本规定适用于我镇范围内村民自建房的监管和审批、竣工验收及备案管理。
集体土地上的村民自建房，应当尽量利用原有宅基地、村内空闲地和其他未利用地，少占耕地，禁止占用永久基本农田，涉及农用地转用或者占用林地的应当依法办理农用地转用、占用林地手续。
新建村民自建房一般不得超过三层。村民自建房经依法批准的层数超过三层的，其改（扩）建、重建层数不得超过经依法批准的层数。
第三条 村民自建房，应当依法办理用地、规划、建设等手续，按照法律法规、规章的规定以及建设工程规划许可证的规定或者乡村建设规划许可证的规定进行建设。
村民建设自建房应当按照《中华人民共和国建筑法》和有关法律法规、规章的规定，委托具备相应资质的勘察设计单位设计图纸，并委托具备相应资质的建筑施工企业施工。建设低层住宅的，可以选用镇联审联批办免费提供的图纸，委托建筑技能培训合格的乡村建筑工匠施工。委托第三方进行勘察、设计、施工、测绘的应当与相应单位签订合同。鼓励建房户自主选择工程监理。
三层及以上的村民自建房、工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的统称“限额”以上村民自建房(及其他自建房统称“限额”以下村民自建房），应依规向县住房城乡建设局办理施工图审查、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续。
乡村建筑工匠应当按照法律法规、规章的规定以及合同的约定施工。村民自建房竣工后，建房户应当组织实施竣工验收，不组织竣工验收或者竣工验收不合格的，不得将相关房屋投入使用，自然资源所不得办理不动产登记。
村民自建房竣工验收合格后，建房户应在房屋外立面醒目位置镶嵌永久性标志牌，其主要内容应当包括建成时间、建设主体、施工主体、项目负责人等内容。
第四条 探索建立以“三牌（指自建房公示牌、安全意识宣传牌、标准施工工艺展示牌）一围（指施工现场全封闭围挡）一网（指施工现场悬挂安全网）一钢脚手架（指施工现场使用钢管脚手架）”为代表的村民自建房标准化工地管理模式。
第五条 总体要求。坚持“拆、建、管”并重的原则；坚持把规范村民建房与农村危房改造相结合、与农村人居环境整治相结合、与耕地保护相结合；鼓励适度集中建房、鼓励按示范图纸建房、鼓励推进村庄整治，全面提升村民建房监管工作水平，确保规范村民建房工作取得实效。
第六条 工作职责。镇农业综合服务中心、行政综合执法大队、联审联批办、自然资源所、林业站负责做好辖区村民自建房安全管理有关法律法规和安全知识的宣传工作，建立健全村民自建房安全管理工作机制和网格化巡查工作机制，对审批或主管事项履行事中事后监管职责，发现居民自建房违法违规行为应立即予以制止；在县住建局的指导下，做好辖区内“限额”以下居民自建房质量安全监督管理工作；指导村（居）民委员会加强“限额”以下村民自建房施工现场安全管理；建立巡查和到场台账，做到“选址踏勘到场、定点放线到场、基坑基槽验收到场、工程重要节点到场、主体结构完工到场、竣工验收到场”（简称“六到场”），及时制止违法建设和其他危害房屋安全行为等；按照《湖南省限额以下村民自建房工程竣工验收管理办法（试行）》的规定委托工程专业技术人员对“限额”以下村民自建房进行竣工验收；建立居民自建房一户一档案。
第七条 基本原则
（一）村为主体。各村委会是规范村民建房、推进村庄整治的责任主体。各村总支书记是规范村民建房第一责任人，分管国土规划工作的村干部（以下简称分管副职）是规范村民建房直接责任人，要主动掌握村民建房动向，发现违规建房及时劝阻和上报。
（二）合理规划。在符合乡村总体规划和其他专项建设规划的前提下，强化村庄规划空间管控。村民建房坚持“八个严禁”：严禁占用基本农田建房，严禁在山洪地质灾害易发点和影响水利工程运行地段建房，严禁在S206线两侧、生态保护区、水环境保护区规划禁建范围内建房，严禁在电力和电信等公共设施安全隐患区建房，严禁村民超面积建房，严禁村民单独开基建房，严禁村民在住宅四周围栏圈地，严禁在不符合村庄规划和空间管控规定的宅基地拆旧建新。各村根据实际情况，充分尊重群众意见，因地制宜，科学定位，合理规划村庄布局。
（三）先批后建。村民建房要按照依法依规的要求，先批后建、一户一宅，建新必须拆旧。镇农业综合服务中心、行政综合执法大队、联审联批办、自然资源所、林业站等相关单位配合，成立张谷英镇全面规范村民建房联审联批领导小组，由镇长李三军任组长。村民建房审批权由镇联审联批领导小组行使；在联审联批办设立村民建房制度和审批流程公开栏；建房申请由联审联批办统一受理，一次性告知，优化服务，限时办结。
（四）严控面积：宅基地为耕地的不超过130平方米，林地不超过180平方米，拆旧建新的不超过200平方米。以上均为占地面积，面积包含偏杂屋在内。
第二章 村民自建房的审批程序
第八条 “限额”以下宅基地村民自建房的审批程序如下：
（一）符合宅基地申请条件的建房户，以户为单位向所在村（居）民小组提出宅基地和规划许可书面申请。
（二）村（居）民小组收到申请后，在5个工作日内召开村（居）民小组会议予以讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本村（居）民小组范围内公示7个工作日。经公示无异议或异议不成立的，村（居）民小组将建房户的书面申请、村（居）民小组会议记录等材料提交村集体经济组织或村（居）民委员会（以下简称村级组织）初审。
（三）村级组织在收到村（居）民小组提交的建房资料后5个工作日内进行初审，审查通过的，由村级组织签署意见，同时提交《农村宅基地自建房（规划许可）申请表》（详见附件1）、《农村宅基地使用承诺书》（详见附件2）、《居民自建房质量安全责任承诺书》（详见附件3）和申请人身份证、户口簿复印件，以及村民自建房设计方案或者从镇联审联批办提供的住宅建筑设计图集中选定的图纸，报送镇联审联批领导小组审批。
（四）联审联批办受理村级组织报送建房申请资料，及时对建房申请资料进行合法性和规范性审查，不符合要求的，一次性告知需补充的资料。
（五）对资料审查和现场核查符合用地规划审批条件的，联审联批领导小组在5个工作日内进行审批并在《农村宅基地和规划许可审批表》上签署意见。联审联批办在3个工作日内依法核发农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证。
第三章 村民自建房的竣工验收备案程序
第九条 “限额”以下村民自建房的竣工验收备案程序如下：
（一）告知竣工验收事宜。村民自建房工程完工后，由建房户确定好验收的时间、地点、竣工验收小组名单，书面告知联审联批办。镇联审联批办收到告知后，查验村民自建房工程是否符合下列条件：
1.已办理规划、用地审批手续，并通过了用地规划验收；
2.因选址困难需要实施切坡建房的，在联审联批办指导下，按照有关技术规范做好了坡体防护，并确认符合相关标准；
3.承揽村民自建房工程的乡村建设工匠或者施工企业（统称为“施工方”）已完成经审查批准的设计图纸（标准图集）、地基基础设计（如有）和施工合同（协议）包括的各项建设内容，并与建房户签订了《湖南省“限额”以下村民自建房工程质量保修书》（详见附件4）；
4.施工方在村民自建房工程竣工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律法规和相关标准、规范、指南；
5.“六到场”等关键环节均有镇联审联批办委托的工程专业技术人员参加，在日常巡查或抽检中发现并责令整改的问题全部整改合格；
6.法律法规和相关标准、规范、指南规定的其他条件。
符合上述条件的，镇联审联批办派出相关工作人员参与竣工验收；不符合的，联审联批办向建房户提出整改建议。
（二）开展竣工验收。在验收时间、地点确定后，由建房户组织勘察方（如有）、施工方、设计方（如有）、监理方（如有）形成竣工验收组进行竣工验收，可邀请村支两委相关人员或建房专干参与竣工验收。现场踏勘和分项验收等关键环节，原则上应当有镇联审联批办委托的工程专业技术人员参与。验收组各方结合日常检查及整改情况，通过查阅资料、实地查验等形式，形成竣工验收结论。验收合格的，验收组人员在《湖南省“限额”以下村民自建房工程竣工验收单》（详见附件5）上签署意见，作为该村民自建房工程竣工验收合格的证明文件，以及办理村民自建房不动产登记的依据。
（三）建立工程档案。村民自建房工程验收合格后15日内，由村（居）民委员会负责，建房户配合，按照《湖南省“限额”以下村民自建房工程竣工验收资料归档表》（详见附件6）收集齐建房资料并报镇联审联批办建立村民自建房建房工程档案。联审联批办在竣工验收合格后90日内报送一份工程档案至县住建局，存入县城建档案馆，并将宅基地村民自建房工程档案录入湖南省农村住房规划建设管理信息系统。
附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表
附件1.docx
2.农村宅基地使用承诺附件2.docx
3.村民自建房质量安全责任承诺书附件3.docx
4.湖南省“限额”以下村民自建房工程质量保修书附件4.docx
5.湖南省“限额”以下村民自建房工程竣工验收单附件5.docx
6.湖南省“限额”以下村民自建房工程竣工验收资料归档表附件6.docx
