为进一步提高我镇新农村建设规划水平，规范本镇集体土地上农村村民建房管理，统一操作流程，实现农村村民建房规范化，切实规范农村村民建房，改善农村人居环境，助推农民安居乐业和乡村振兴，根据国家、省、市、县相关法规政策和《岳阳县农村宅基地管理与改革工作实施方案》、《岳阳县农村村民建房管理操作规程》制订本实施方案。

一、总体要求

全面大力推进规范村民建房工作，坚持“一户一宅”原则；坚持做好结合文章，与农村危房改造相结合，与农村人居环境整治相结合，努力打造一批集中建房示范点；鼓励适度集中建房、鼓励按示范图建房、鼓励推进村庄整治，全面提升农村村民建房建管工作水平，确保规范村民建房工作取得实效。

二、基本原则

（一）村为主体。各村委会是规范村民建房、推进村庄整治的责任主体，要将规范村民建房纳入村规民约内容。各村总支书记是规范村民建房第一责任人，分管国土规划工作的村干部（以下简称分管副职）是规范村民建房直接责任人，要主动掌握村民建房动向，发现违规建房及时劝阻和上报。

（二）合理规划。严格按照相关法律法规规定，在符合乡村总体规划和其它专项建设规划的前提下，强化村庄规划空间管控。根据各村的实际情况，充分尊重群众意见，因地制宜，科学定位，合理规划村庄布局。对于未作规划区域按照符合农村实际、满足农村需求、体现农村特色的要求，尽快编制规划，并严格实施。

（三）先批后建。村民新建房屋按照依法依规的要求，先批后建、一户一宅，严格按图施工，建新必须拆旧。严格控制分散建房，原则上停止5户以下村民分散建房审批。村民住宅用地建房审批权由镇人民政府行使。经管站、城建办（规划办）、自然资源所、电力、水务、公路、林业等相关单位配合审核。成立黄沙街镇农村宅基地联审联批办公室，设立农民建房审批公示栏，公开公示村民建房审批流程；所有村民建房申请由黄沙街镇农村宅基地联审联批办公室统一受理，一次性告知，优化服务，限时办结。

三、申请条件

属于本村村集体经济组织成员，且符合下列条件之一的，可以以户为单位申请在村庄规划区内建设住房:①具备分户条件,确需另立新户建设住房的;②现有住房属于危房，需拆除新建的;③自愿退出宅基地向村民集中建房点集聚的;④因自然灾害、政策性移民等原因，需搬迁安置的;⑤住房因国家建设项目征收或者乡镇、村公共设施和公益事业建设占用的;⑥改善住房条件，需改建、扩建或者拆除新建的;⑦可以申请住房建设的其他情形。有下列情形之一的，不能申请建房:①不属于本集体经济组织成员的;②不符合一户一宅规定的;③不符合国土空间规划和村庄规划的;④申请建房的宅基地存在权属争议的;⑤原有住房被征收已得到住房安置的;⑥出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的;⑦将现有住房改作非生活居住用房的;⑧有违法住房建设行为未处理结案的;⑨法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

四、建房要求

1.村民禁止在下列区域选址建房。①永久基本农田和国家一级生态公益林地;②山洪地质灾害易发地段和地下采空区;③行洪、灌溉、排涝通道等水利设施管理范围;④饮用水水源禁建区域;⑤公路建筑控制区(房屋边缘与公路用地外缘的间距为:国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，村道不少于3米。高速公路沿线建房的房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米)和铁路建筑限界范围;⑥历史文化名镇、名村核心保护区和历史文化街区;⑦供水、供电、供气和通讯等设施管理范围;⑧需修复的污染或者有污染风险的地块;⑨法律、法规规定的其他禁止住房建设区域。

2.村民建房遵循规划先行、先批后建、一户一宅、适度集中原则。鼓励充分利用原有宅基地、空闲地、荒地和其他未利用地建房,严禁村民少批多占、未批先建，严禁村民单独开基建房，严禁村民在住宅四周围栏圈地。新开基建房（含五户联建）批准用地面积为130㎡，拆旧建新批准用地面积为140㎡，按家庭人口最大不超过160㎡。有偏杂屋的，不再批准新建偏杂屋；无偏杂屋或偏杂屋已拆除的，可以新建偏杂屋，但面积不得超过50㎡。

3.外墙风貌：精品线路、G240沿线新建房屋外貌统一为白墙红瓦；五户联批联建必须统一面积、统一图纸、统一外墙风貌；其他地方折旧建新、填空建房的，提倡白墙红瓦，外墙装饰原则上须与本屋场风貌相一致。

4.村民建房应兼顾环境与安全,拆除的建筑垃圾严禁倾倒在影响交通环境卫生的区域，严禁用建筑垃圾填埋耕地及影响其他村民生产生活。按照有关国家改厕标准建造化粪池，工程完工后恢复损坏的公共设施与环境卫生，及时为建房施工人员购买意外伤害保险。

五、办理流程

1.个人申请。符合申请建房条件的，由建房户向宅基地所在村委会提出建房书面申请，并提供农村居民户口簿、居民身份证、现有住房、家庭成员等相关材料。

2.村级审查。收到本村农民建房申请3日内，村委会组织召开村民小组会议，对建房申请人是否符合“一户一宅”、是否存在出让房屋后再申请建房、是否属本村村民等情况进行审核。审核通过后，村委会在村部和建房屋场张榜公示7日。公示期满无异议或异议不成立的,村级指导村民填写建房申请表和宅基地使用承诺书，并附上相关资料(公示照片、村民小组签字记录、建房申请书、申请人身份证和户口本复印件)，由建房申请人向乡镇便民服务中心提交申请。

3.部门审核。镇便民服务中心在受理当日将申请资料转交镇农村宅基地联审联批办公室。镇农村宅基地联审联批办公室定期组织相关部门站所、村建房协管员到现场选址踏勘(一到场)。经济发展办公室(经管站)、自然资源所、规划办(城建办)必须参与联合踏勘，涉及林地、公路、水利、电力等设施和饮用水源地等情形的,相关站所责任人必须一同踏勘(镇便民服务中心提前1天电话通知建房村民)。现场踏勘包括建房资格审核、规划选址论证等。审查无异议的现场拍照留存，填写入户调查表。审查未通过的，现场出具告知书。

4.政府审批。镇农村宅基地联审联批办公室根据入户调查表填写建房审批表，每个月不少于一次组织联合会审。不涉及农用地、林地转用的，会审由镇长(或镇分管副职)在建房审批表上签署审批意见。涉及占用农用地、林地转用的，由自然资源、林业等相关站所对接.上级部门办理相关转用手续后，镇联审联批办公室才能签署审批意见。会审通过的，涉及占用农用地或林地的办理相关转用手续后,由镇农村宅基地联审联批办公室出具《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。会审未通过的，出具告知书，并转交乡镇控建巡查组监管。

5.放线开工。镇农村宅基地联审联批办公室在会审通过后5个工作日内进行免费现场定桩放线(二到场) (便民服务中心提前1天电话告知建房村民)，悬挂建房公示牌。村民根据放线开工建设。

6.监管验收。镇组织巡查机构和村协管员对村民建房全过程进行监管。房屋建房放线时,政府必须派专人到现场监督,防止超面积建设。房屋竣工后，镇农村宅基地联审联批办公室在收到核定申请日起5个工作日内组织到竣工现场验收(三到场)，出具《建房验收意见表》。验收未通过的，提出整改意见或移交执法部门处理。

7.依法颁证。村民根据《建房验收意见表》《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》到镇自然资源所申请颁发不动产登记证。属于易地新建的建房村民应当按照承诺书处置原有建筑物并退出原有宅基地，同时核销原有房屋权证后，才能申请颁发不动产登记证。

六、管理方式

（一）加强工作协调。按照镇农村宅基地联审联批办公室的成员分工，各司其职。镇人民政府是全面规范村民建房管理的实施主体，负责全镇村民规范建房工作的领导。负责30户以上集中建房工作，村庄规划编制、5户以上联批联建和大面规范建房日常管理工作。各成员单位要根据各自职责开展工作，积极参与专项行动和联合执法，加强业务指导，提供优质服务。城建办负责与县住建局对接，统一编制60套以上村民建房示范图集及电子资料，免费供村民建房选择使用，加强村民建房技术指导培训和建筑质量监管；牵头负责村庄规划编制和规划执行监管。国土资源所负责加强村民建房用地规划调整和用地保障，提高办事效率，牵头负责农村破旧房屋清理攻坚和一户多基集中清理行动，组织开展农村存量违建房专项整治行动。

（二）严格审批程序。按照《岳阳县人民政府关于明确村民建房行政审批等管理权限的通知》（岳县政发〔2015〕5号）文件规定，要严格执行“三鼓励、四禁止”和“五有三到场”的规定，做到有村庄规划、有审批手续、有示范图集、有施工管理、有奖罚措施，做到批前选址到场、开工放线砌基到场、竣工验收到场。要把村民建房资格审查、拟建房用地性质和面积审查作为规范建房审批的前置程序，村民建房审批实行“零收费”，取消任何形式的押金和保证金。村民建房取得规划许可和用地批准后，方可动工建设。村民建房取得用地批准后，2年内未动工建设的要重新办理审批手续。要加强对村民建房设计样式的指导、审查、检查，确保一定区域范围内按统一风格和图集样式建房。

（三）加大监管力度。建立村民建房申请信息公示和举报制度，出台村民违规建房处置办法，成立专门的工作巡查和拆违队伍，将农村乱搭乱建纳入巡查监管范围，建立健全的巡查、执法台帐，每周开展一次全域巡查，对巡查发现的下列违法行为，坚决予以严格处理。

1.占用基本农田建房、G240、精品线路沿线违规建房的一律强制拆除。

2.生态保护区、水环境保护规划区、其他未经批准单独新开基建房的，一律强制拆除。

3.在规划区内未批先建的，一律责令停工。根据相关程序完成审批手续后，原开工建设房屋符合相关规划的，可以继续建房；超面积或有其他不符合规划行为的，按要求完成整改后可以继续建房。

4.经批准后超面积建房或不按规划要求建房的，责令限期整改；拒不整改的，由规划、国土部门联合执法，强制拆除超面积部分或其他不符合规划部分。

5.在住宅四周建围墙、围栏圈地的，一律强制拆除。

6.凡拆旧建新的，必须先拆除旧房，再办理建房审批手续。

七、保障措施

(一)加强组织领导。成立黄沙街镇农村宅基地联审联批办公室，由尹望兴任办公室主任，胡桂强、刘军、张红任副主任，林业、农推、水务、电力为成员，办公室设城建办。

（二）明确工作职责。各村相应成立村民规范建房工作领导小组，村书记为第一责任人，以属地管理原则为主，村级负责违规建房的巡查、书面报告、可规划点确定的引导，按图施工的监督和建新拆旧的把关。镇经管站、镇城建办、自然资源所在审批及监管村民建房工作中，应坚持做到七个联合，即联合察看、联合选址、联合审批、联合公示、联合放线、联合监管、联合拆违。

（三）加强宣传引导。采取群众喜闻乐见的形式，通过召开会议、设置标牌、张贴宣传标语、入户宣讲等方式，深入宣传有关规范村民建房推进村庄整治的法律法规和惠民利民政策，引导村民改变建房陋习，规范村庄建设，增强节约集约用地意识，杜绝违法违规建房行为，改变村庄“脏、乱、差”现象，建设美丽乡村。

八、奖惩办法

镇人民政府建立和完善规范村民建房推进村庄整治工作动态巡查机制、举报奖励机制、联合执法机制和督查奖惩机制，组织专门力量开展动态巡查，及时发现、制止、查处违建行为。对因村干部和工作人员不履职、不作为、乱作为，造成严重后果的，由镇纪检监察部门对相关责任人进行问责处理。

1、实行举报有奖制度。对村民违规建房行为，欢迎广大党员、干部、群众积极举报。对举报人严格保密。举报线索一经查实，每起奖励现金500元。镇农村宅基地联审联批办公室举报电话：自然资源所：7900119（胡）。

2、城建办、自然资源所工作人员巡查经常，发现问题早，处置及时、有效的给予适当奖励。

3、分管自然资源规划工作的村干部必须对申请人的建房资格（包括户籍是否在本村、是否符合一户一宅条件等）和所提供的资料真伪进行严格把关，对不符合建房条件或所提供的资料存在弄虚作假的，必须向申请人做好政策解释工作并如实向镇农村宅基地联审联批办公室报告。凡出现上述把关不严现象的，第一次由镇纪委对分管副职进行诫勉谈话，第二次对总支书记进行通报批评，对分管副职实行停薪停职处理。

4、镇城建办、自然资源所应成立联合巡查小组，每周对全镇范围内的村民建房情况进行不少于一轮联合巡查。凡因巡查力，致使违规建筑建设高度达到1米以上一层以下的，对巡查责任人进行诫勉谈话，因巡查不力致使违规建筑建设高度达到1层以上（含一层）的，由镇纪委立案调查；对巡查过程中发现的违建行为故意隐瞒包庇，致使违规建筑建设高度达到1米以上一层以下的，一经查实，由镇纪委立案调查，因巡查责任人故意隐瞒包庇，致使违规建筑建设高度达到1层以上（含一层）的，由镇纪委按相关纪律处分规定顶格处理。

5、本着拆早拆小，尽量减少群众损失的原则，对群众举报或巡查发现的违规建筑，镇规范村民建房领导小组第一时间协调组织拆违队伍进行强拆。在镇政府组织拆违工作时，各村应积极组织村干部参与，配合做好矛盾化解、关系协调工作。拆除高度在1米以下的违建时，要求分管副职参加；拆除高度在1米以上一层以下的违建时，要求总支书记、分管副职参加；拆除高度在1层以下的违建时，要求全体村干部参加。凡村干部不按相关要求参与拆违的，按故意隐瞒包庇加重处理。

九、工作职责

1.部门职责。镇农村宅基地联审联批办公室为农村村民建房的行业主管部门，负责农村宅基地和村民建房的行业监督管理职责,包括方案和程序的制定、村民建房的监管督查考核、重大违法行为的牵头执法，其中日常监督管理、督查考核由县农经站具体负责。自然资源所负责选址踏堪、农用地转用、和确权登记颁证工作。城建办（规划办）负责规划编制和完善农村住宅建筑设计示范图集，加强农村建筑工匠技能培训和业务指导，指导乡镇加强村民建房工程质量监管。县林业、水利、交通、公安、电力、环保等部门根据各自职能在农村村民建房管理中各司其职。

2.乡镇职责。根据“乡镇主责”原则对村民建房负直接责任,具体负责本乡镇农村宅基地管理和村民建房的审批、监管、巡查和综合执法。镇长为第一责任人。乡镇成立农村宅基地联审联批办公室,明确分管领导,从经济发展办公室(经管站)、自然资源所、规划办(城建办)等相关人员中进行合理调剂，成立工作专班，确保有人做事、有人担责。建立健全联审联批工作机制，加强全程操作规范与监督管理，做好“一户一档”资料收集整理归档，每月向县农经站报备资料信息。

3.村组职责。按照“村级主体”原则，村组协助乡镇服务好属地村民建房工作。村级明确村主任为村民建房协管员,具体负责资格审查、村民小组讨论、村民建房监管和动态巡查管控等工作。村组发现违法建设应第一时间劝阻，劝阻无效应第一时间向乡镇人民政府报告，确保本村村民建房规范有序。