YYDR—2020—01004

岳县政办发〔2020〕12号

岳阳县人民政府办公室

关于印发《岳阳县县城老旧小区改造实施方案》的

通        知

各乡镇人民政府，县直及驻县各单位：

《岳阳县县城老旧小区改造实施方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

岳阳县人民政府办公室

2020年12月2日

岳阳县县城老旧小区改造实施方案

为完善县城老旧小区基础设施，优化小区居住环境，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《住房城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号）、《湖南省住建厅 湖南省发改委 湖南省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》（湘建城〔2020〕50号）和《关于印发<湖南省2020年度为民办实事城镇老旧小区改造实施方案>的通知》（湘建城〔2020〕44号）、《岳阳市人民政府办公室关于印发〈岳阳市城区老旧小区改造实施方案〉的通知》（岳政办发〔2019〕19号）等精神，结合我县实际，制定本方案。

一、工作目标

以提升居民生活品质为出发点和落脚点，着重解决县城建成区（荣家湾镇和麻塘办事处）老旧小区建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全、社区治理体系不完善等问题。总结完善2019年开展老旧小区改造试点经验，健全工作机制，2020年—2025年，全面开展县城建成区老旧小区改造工作，对符合改造条件、居民改造意愿强烈的老旧小区实施改造。

二、基本原则

（一）党建引领，共建共享。充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，以党建引领基层社会治理创新。坚持“共建共享”理念，引导小区居民主动参与县城老旧小区改造工作，形成“政府主导、部门联动、乡镇社区实施、居民自治参与”的工作格局。

（二）明确主体，落实责任。县政府对县城老旧小区改造工作负总责，由县住建局牵头，县发改局、县财政局、县自然资源局配合制定改造方案，科学组织实施。各相关部门单位根据职能职责积极配合县城老旧小区改造工作。荣家湾镇政府和麻塘办事处、社区要积极组织居民参与，充分尊重居民意愿，凝聚居民共识。县城老旧小区改造的业主，有产权单位的由产权单位担任，无产权单位的由属地乡镇人民政府（办事处）或由乡镇人民政府（办事处）书面授权委托的属地居委会担任，按程序组织实施。各管线产权单位依据产权属性为老旧小区管线改造的主体责任单位。

（三）整合资源，统筹推进。由县住建局牵头，县发改局、县财政局等单位配合，积极争取上级专项资金，所有专项资金归口县城老旧小区改造工作领导小组办公室（以下简称“县旧改办”）实行专账管理。原则上实行一个小区改造的楼栋本体和院内公共部分改造项目立一次项，有小区外市政配套基础设施改造的项目统一由县住建局担任业主，单独立项，按程序组织实施。县旧改办要按照节约、高效的原则，充分整合公共部分的资源，避免重复投资和资源浪费。

（四）先改先补，先改先配。按照“保基础、促提升、拓空间、增设施”的要求，明确菜单式改造内容和基本要求，坚持“整体设计先行”，做到“一区一策”，确保居住小区的基础功能，努力拓展公共空间和配套服务功能。实行改造申报审核制度，做到“成熟一个改造一个”、“先改先补、先改先配”，优先支持群众意愿强烈、改造方案可行、前期工作充分、自筹资金到位的小区纳入改造计划；优先对按程序完成改造，通过验收的小区，依据小区规模、改造内容、改造质量等按奖补方案进行奖补；优先对基本完成改造的老旧小区，启动小区外配套基础设施建设。

（五）注重长效，治管并举。依托“网格化管理”模式，建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动机制，引导居民合理选择自治管理或物业管理，推进小区后续管理专业化、常态化，构建“一次改造、长期保持”的长效管理机制。

三、改造范围和内容

（一）改造范围。纳入改造范围的住宅小区应当为县城建成区2000年及以前建成（其他条件符合且群众要求迫切确需改造的，建成时间可延续到2005年及以前，但在年度计划内占比不得超过15%）、已成立小区业主委员会或居民自治小组、基础设施和功能明显不足影响居民基本生活、居民改造意愿强烈，能够自筹资金完成指定改造内容，且符合国家、省、市其他改造范围认定标准的老旧小区。已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房）以及以居民自建房为主的区域和城中村等，不得纳入改造范围。

（二）改造内容。城填老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。按照“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”的原则，优先解决安全问题，优先补齐功能短板，以微改造见大成效。

1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

（三）奖补规定。申报单位负责的自筹资金到位且及时组织自行拆除小区内违章建筑，并按程序开工建设建筑物本体的改造，是申报改造奖补资金的前提条件。小区内环境及配套设施、公共服务设施和强弱电管线的改造，在依法依规完成改造且通过专项验收后，按县旧改办确定的补助标准及程序进行奖补。与老旧小区直接相关的城市道路、公共交通及水、电、气、通信、停车场（库）污水与垃圾处理等配套不完善的公共基础设施改造，由县住建局结合城市建设项目和老旧小区改造配套基础建设项目牵头统筹实施，县财政局负责安排配套资金。老旧小区改造手续办理时涉及的各职能部门行政性收费全免；服务性收费原则上不超过当前指导标准的50%。

四、实施步骤

（一)遴选项目

1.全面摸清底子。由县住建局牵头，荣家湾镇政府和麻塘办事处组织社区进行全面摸底调查，调查的内容包括2005年及以前建成小区的数量、面积、户数、产权性质、建成时间、居民改造意愿等，并填写《岳阳县县城老旧小区改造内容摸底表》（附件2）。

2.广泛宣传发动。由县旧改办组织，对荣家湾镇政府和麻塘办事处参加调查摸底的干部及社区相关工作人员进行业务培训,深入开展宣传发动。

3.居民提出申请。经小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主(以下简称小区双“2/3”以上业主)签字同意后,由小区业主委员会或居民自治小组填报申请表，经居委会、乡镇人民政府（办事处）签字盖章后，向县老旧小区改造工作领导小组提出书面改造申请，每年6月份为次年老旧小区改造计划申报时间，8月底截止。（单位家属小区由产权单位负责组织申报）

4.审定改造计划。县旧改办对小区改造申请进行审核汇总后,报县老旧小区改造工作领导小组会议审定。县旧改办根据居民意愿、现状条件、资金筹集、改造内容等，组织相关部门对申报小区进行核查,结合业主单位和财政承受能力,按照“实施一批,谋划一批、储备一批”和“成熟一个、改造一个”的原则，在每年8月底前形成年度改造计划报请县人民政府审定。

（二）确定方案。荣家湾镇政府和麻塘办事处根据小区居民意愿,结合小区实际和县城规划,采购专业设计单位，形成“一区一品”，组织制定初步改造方案,报县旧改办。初步方案包括改造项目设计方案、投资估算、资金筹集方案、自治管理或物业管理机制及社区治理体系建设等内容。县旧改办组织相关部门对初步改造方案进行审核并提出意见。荣家湾镇政府、麻塘办事处（或产权单位）根据县旧改办意见,修改完善改造方案。修改完善后的方案应当在小区公示,并经小区双“2/3”以上业主签字同意后,报县旧改办批复后组织实施。

(三)组织实施。老旧小区内改造项目建设(包括立项、设计、财评、招标施工、结算审计等)由业主单位按县政府投资建设项目相关规定具体组织实施。老旧小区外配套基础设施建设项目由县住建局按政府投资建设项目相关规定具体组织实施。项目实施时,各相关部门可根据规定简化项目审批,按法定方式确定设计、施工、监理单位,确保改造工作高质量完成。施工建设中应最大程度减少对居民生活的干扰。水、电、气、弱电等管线单位应按照小区改造工作的统一安排,分专业设计，协同进行管线改造方案设计和有序实施，避免重复投资和施工。年度计划项目确保在当年度6月份开工，当年年底前至少完成50%以上工程量，次年度6月底前须完成竣工验收。

（四)验收考评。项目完工后，由业主单位向县旧改办提出申请，县旧改办组织相关部门、建设单位、参建单位、属地乡镇人民政府（办事处）、居委会、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收通过后,应及时完成竣工财务决算,做好竣工项目的资料整理,移交归档工作,县旧改办组织对改造工作进行综合考评,并根据考评结果按比例拨付以奖代补资金。

(五)长效管理。县住建局和乡镇人民政府（办事处）应明确专人负责房屋安全管理和物业管理监督指导工作,小区业主委员应制定长效管理方案,强化管理和服务加强宣传指导,完善物业专项维修资金归集并形成长效机制。加强小区精神文明建设,织织开展文明创建活动等,增强居民的认同感、归属感和获得感。

五、资金筹措

坚持“谁受益、谁出资”原则,建立政府、产权单位、居民合理共担机制。老旧小区改造资金通过居民、管线产权单位、房改房原产权单位出资、财政预算安排、社会捐资投资等方式筹集。

（一）居民出资。居民合理分担老旧小区改造费用,出资来源可包括直接出资、使用（补交）住宅专项维修资金、提取个人住房公积金、小区公共收益以及其他合法资金。房屋维修资金、小区内公共停车和广告等公共收益用作改造费用的,应由业主委员会或居民自治小组组织业主按程序共同决定。对特殊困难家庭,可依法依规减免出资。小区内楼栋本体改造部分原则上由居民自筹出资部分解决。

（二）财政预算安排。县住建局、县发改局、县财政局要积极申请中央、省关于老旧小区改造的专项资金。严格按照中央、省相关政策和验收考评结果，由县老旧小区改造工作领导小组统筹专项资金用于奖补老旧小区改造工作；与老旧小区直接关联的城市基础设施的改造资金，使用老旧小区改造配套基础设施建设专项资金和县财政配套资金各承担50%。

（三）管线产权单位出资。涉改小区的通信、电力、自来水、燃气设施改造纳入老旧小区改造方案统一设计、预算和财审，同步施工、同步验收。老旧小区改造方案设计应邀请专业经营单位参与，各专业经营单位应就通信、电力、自来水、燃气设施改造提出书面意见，并按照老旧小区改造的统一要求参与和配合做好相关基础设施改造实施。改造费用由各专业经营单位承担，老旧小区改造实施主体给予其30%的补助。

（四）房改房原产权单位出资。鼓励房改房原产权单位(含行政企事业单位)捐资捐物,共同参与老旧小区改造工作，承担老旧小区改造除居民自筹、管线产权单位出资和上级专项资金外的部分资金筹措。

（五）社会捐资、投资。鼓励企事业单位和个人捐资、投资老旧小区改造。鼓励电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等企业进行投资，并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等途径收回改造成本的方式参与县城老旧小区改造。

六,组织保障

（一）加强组织领导。成立岳阳县县城老旧小区改造工作领导小组，由代县长肖湘晖任组长, 县人大常委会副主任胡海平、副县长胡秉阳任副组长,相关部门单位及荣家湾镇政府、麻塘办事处主要负责人为成员,统筹推进县城老旧小区改造工作。领导小组办公室设县住建局，姚正大同志兼任办公室主任，赵佳喜同志任办公室副主任。

（二）明确职责分工。

县住建局:负责牵头推进县城老旧小区改造工作，编制年度改造计划，制定相关支持政策和措施；明确全县老旧小区改造的推进工作思路、实施模式和长效管理机制，制定县三年行动计划；统筹项目申报，明确项目管理实施竞争比选标准，项目审批标准，建立老旧小区改造项目库；制定老旧小区改造技术指南和项目暂行管理方法；指导整合财政预算、部门资金、社会资本等多方资源，多渠道筹集资金；做好老旧小区改造的业务指导和督查督办。

县发改局:负责将县城老旧小区改造项目纳入全县国民经济和社会发展规划；参与年度改造计划编制，做好中央预算内资金项目的立项、申报等工作，积极争取保障安居工程配套设施中央预算内专项资金支持。

县财政局: 负责参与年度改造计划编制，落实本级财政资金，协助争取老旧小区国、省补助资金，统筹全县部门涉及老旧小区改造国、省补助资金用于改造，做好税费缓减免返还工作，对专项资金使用进行监管和组织绩效评价。

县自然资源局:负责落实有关规划、土地的支持政策措施；做好老旧小区改造规划许可、用地审批工作，做好调整片区控制详细规划和修改片区土地利用总体规划；对零星土地、闲置土地做好土地规划、出让、上市交易等工作；对改造加层、利用低效土地新建不动产的，开辟“绿色通道”，做好不动产登记工作。

县工信局:负责支持老旧小区改造项目的信息化建设和网络基础建设；督促各通信运营企业按要求对老旧小区通信基础设施进行改造升级，实现共建共享。

县城管局:负责指导推进老旧小区园林绿化、环境卫生管理等工作；督促燃气经营单位做好供气改造工作；支持建设老旧小区改造项目的公园、广场、垃圾站、厕所等休闲配套服务设施；参与依法拆除违法违章建筑。

县民政局:负责统筹本部门相关项目资金支持建设涉改小区的社区服务中心和养老配套服务设施；指导各涉改小区做好基层社区治理和服务,养老服务等工作；指导对符合出资减免政策的特殊困难家庭相关情况进行审核。

县卫计局:负责统筹本部门相关项目资金支持建设老旧小区的社区医疗服务设施。

县公安局:负责结合“平安小区”创建,加强对老旧小区改造的治安、交通通行等方面的技术指导和协调服务。

县住房公积中心：负责用足上级相关政策,支持居民提取住房公积金用于老旧小区改造。

县教体局:负责统筹本部门相关项目资金支持建设涉改小区的全民健身设施。

供电、供水、天然气、电信、移动、联通、铁通、有线电视、邮政等单位：负责支持和配合做好涉改小区的电、水、气、通信、邮政设施(快递投递)等改造工作。

荣家湾镇人民政府、麻塘办事处：负责辖区内老旧小区改造计划的摸底,组织发放和收集居民调查问卷，宣传动员居民主动参与支持老旧小区改造，拟订本地老旧小区改造计划按时间节点申报到旧改办；负责本辖区老旧小区改造“一区一策”改造内容的制定和组织实施；负责推进辖区内老旧小区违建拆除；安排专人负责老旧小区改造信息报送。

（三)健全推进机制。构建“县、镇(办事处)、社区、居民”四级联动工作机制,建立工作例会、信息报送、定期通报、巡查督查等制度,及时研究、协调解决有关重大事项和问题。

（四）强化宣传引导。加大老旧小区改造工作宣传引导，充分发挥基层党组织在老旧小区改造中的主导作用，统筹协调社区居委会、业主委员会、物业服务公司等，共同做好宣传群众、组织群众、发动群众的工作，调动居民和相关单位的积极性、主动性和创造性，共同营造良好的工作氛围。

（五）加强监督考核。将县城老旧小区改造工作纳入全县综合绩效考评范围，由县旧改办负责考核任务完成情况。对工作组织得力，任务完成好的给予增拨一定资金的奖励；对工作不积极、进度迟缓，没有按时完成改造任务的，予以通报批评和问责处理。

附件：1.岳阳县县城老旧小区改造工作领导小组成员名单

2.岳阳县县城老旧小区改造内容摸底表

附件1

岳阳县县城老旧小区改造工作领导小组

成员名单

组  长：肖湘晖  县委副书记、代县长

副组长：胡海平  县人大常委会副主任

胡秉阳  县人民政府副县长

成  员：陈拥军  县政府办副主任

陈遇春  县公安局政委

姚正大  县住建局局长

张忠新  县发改局局长

刘卫兵  县财政局局长

付鸾声  县自然资源局局长

梁绪望  县工信局局长

陈晓军  县市场监管局局长

袁干保  县民政局局长

邹三龙  县文旅广电局局长

刘修平  县卫健局局长

孙  肽  县城管局局长

王  敏  县教体局局长

喻新亚  县广播电视台台长

朱洪吾  县供电公司总经理

赵佳喜  县住建局副局长

肖必胜  县政府督查室主任

徐  云  县住房公积金管理中心主任

王  松  县电信局局长

兰志刚  县移动公司经理

黄  诚  县联通公司经理

贺建荣  县洞庭供水公司经理

刘拥军  县华润燃气公司经理

孙荣华  荣家湾镇人民政府镇长

周  兵  麻塘办事处主任

许林波  县住建项目服务中心主任

领导小组办公室设县住建局，由姚正大同志兼任办公室主任，赵佳喜同志兼任办公室副主任。今后，如因人事异动，需对领导小组成员进行调整，则由相应岗位责任人员自然递补，报县政府办公室及县委编办备案，不另行文。

附件2

岳阳县县城老旧小区改造内容摸底表

类别	项目名称	改造内容 (勾选下栏“□”)	单位	估算 工程量	改造方式	未纳入改造的 原因（基础类）
基 础 类	1.违章建筑	□ 依法妥善处理老旧小区内侵占公共空间的违章建筑（构筑物）
		□ 侵占绿地、道路的违法设施。
	2. 房屋公部分修缮	□ 对存在安全隐患和影响基本功能的进行修缮。栋号或栋名：
		□ 楼顶屋面维修和防水
	3.供排水设施	□ 维修改造小区内的供水管线，实施“一户一表”
		□ 维护改造不符合相关技术、卫生以及安全防范标准的老旧二次供水设施
		□ 实施小区雨污分流，设置单独污水立管，卫生间、厨房、阳台等污水全部纳入污水管道集中收集
		□ 小区室外排水管网雨污分流改造和雨污混、错接改造
		□ 疏浚、改造排水管网、检查井及化粪池，更换破损窖井盖
		□ 对处于低洼地带或配有地下车库的老旧小区增设排水防涝设施
	4.供电设施及管线设施	□ 维修改造小区内的供电管线，实施“一户一表”
		□ 整理归并小区内弱电线缆，拆除无用缆线
		□ 弱电线缆下地铺设
基 础 类	5.通信设施	□ 对新增广电、电信、移动、联通等光纤线路实行统一设计、统一走管
		□ 集中设置室外、楼道内光纤分配箱。
	6.道路设施	□ 整治翻修小区破损道路
		□ 清除各类占道物品，合理设置机动车和非机动车停车位，保障机动车和非机动车道通行功能，标识标线清晰
	7.供气设施	□ 小区接入管道天然气，改造和置换老旧的管道、阀门和调压箱柜等燃气设施
		□ 用户改造安装远传智能气表。
	8.环卫设施	□ 改造原有垃圾收集点、垃圾房和转运站等设施，合理设置密封式垃圾桶（箱）或垃圾分类厢房，明确大件垃圾、建筑垃圾临时堆放点
		□ 取缔原有垃圾道、垃圾池，按标准配建垃圾收集点
		□ 改造提升小区原有老旧公共厕所。
	9.照明设施	□ 合理布置路灯管线，改造和增设公共照明设施，满足小区夜间照明和安全用电标准
	10.围墙大门	□ 修缮存在安全隐患或老化的围墙、大门
		□ “围墙腾退”或“拆除围墙”的方式释放内部公共空间
		□ 打通道路微循环系统。
基 础 类	11.消防设施	□ 清除消防通道上的障碍物，确保救护和消防通道畅通
		□ 清理楼栋间和楼道内乱堆杂物，完善消防配套设施
	12. 电梯和适老、无障碍设施	□ 既有多层住宅楼房加装电梯。栋号及单元号（或栋名及单元号）：
		□ 完善无障碍和适老设施
		□ 建设无障碍通道。
	13.与小区直接相关的城市、县城(城关镇) 基础设施	□ 与小区直接相关的城市、县城(城关镇)道路
		与小区直接相关的城市、县城(城关镇)基础设施的改造升级：
		□ 公共交通
		□ 通信、供电
		□ 供水
		□ 排水
		□ 供气
		□ 供热
		□ 停车库(场)
		□ 污水处理
		□ 垃圾处理
完 善 类	1.房屋公共部分修缮（不涉及安全和基本功能）	□ 对确需修缮但不存在安全隐患和不影响基本功能的进行修缮。栋号或栋名：
完 善 类	2.道路和停车设施	□ 路面公共停车位、休闲广场、人行道等进行海绵化改造
		□ 利用空坪隙地规划增设停车位，合理设置机动车和非机动车停车场地
		□ 建设机械式立体车库
		□ 配置充电桩，规范充电设施
	3.安防和便民设施	□ 完善小区安防监控设施，在小区出入口及重要区域配置安防监控设备，并建立小区监控室等
		□ 修缮、配建邮政、快递设施和公告宣传栏
		□ 安装健身器材，增设休闲座椅，完善适老设施，配建养老、托幼等服务设施
	4.环境景观整治	□ 整治小区“脏、乱、差”，清理楼道各类小广告
		□ 整治餐饮油烟等环境污染问题
		□ 整修、打通小区内部道路，疏通步行网络，连接城市慢行系统
		□ 按照节约型园林绿化要求实施园林绿化提质工程，建设小区游园、林荫路等可进入林荫空间，对小区绿地实施海绵化改造。
	5.建筑节能改造	□ 既有建筑节能改造
提 升 类	1.立面整治	□ 规范整治老旧小区立面、窗户和阳台防盗网、外墙外挂空调等
	2.服务设施	□ 增设小区党建活动室、邻里中心、读书阅览室、便民服务站等
		□ 提标改造城市农贸市场，配套便民市场、助餐、家政、健身、便利店、医疗等配套服务设施
	3.智慧管理	□ 推进移动通信5G网络的深度覆盖，建立小区管理和服务综合信息平台
		□ 增设小区可视化大门、智能门禁系统及道闸，安装楼道智能门禁系统
		□ 推广应用具有“一杆多用”功能的小区智慧灯杆。
	4.特色风貌	□挖掘小区历史文化内涵和特色风貌
		□ 打造特色景观、雕塑等
		□ 制作文化长廊、社区历史、文化展示墙等
本表注：对各项改造内容应逐项提供体现改造设计方案（图纸）、改造工程量、改造方式、改造效果的设计文件。

抄  送：县委各部门，县人武部，县人大常委会办公室，县政协办公室，县人民法院，县检察院。

岳阳县人民政府办公室                 2020年12月2日印发