岳县建字〔2024〕6号A1类 同意公开

龚神频代表：

　　您提出的《关于提升小区物业服务水平，优化小区宜居环境的建议》收悉。现答复如下：

　　一、关于“物业管理费收费标准与物业管理服务”的问题

　　目前，岳阳县物业服务收费坚持服务质量、服务内容与收费标准相匹配的原则，实行统一的物业服务收费政策，分级管理。根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。基准价及服务内容参考《岳阳市住宅前期物业服务等级基准价标准》，政府指导价则依据《岳阳市住宅前期物业服务收费政府指导价项目及标准》来制定。

　　根据部门职责分工，由发展和改革部门、住房和城乡建设部门共同负责城区内政府指导价的物业服务收费标准的制定，由住房和城乡建设部门负责城区内物业服务质量的监督管理，由市场监督管理部门严格执法，对违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。为进一步提升物业服务的质量和效率，县住建局将加强对物业服务企业的日常监管，督促其提供与收费标准相匹配的物业服务，确保居民的权益得到保障。同时，将积极与发展和改革部门、市场监管部门紧密合作，建立物业服务质量评价动态调整机制，引导物业服务企业严格执行物业服务合同中的约定，确保服务质量等级、服务内容和收费标准的一致性。

　　对于投诉率高、问题反映集中、达不到合同约定服务质量的物业服务企业，县住建局将进行重点检查，并责令其限期整改。对于逾期拒不改正的企业，将记入企业不良经营信用档案，并依法依规进行处罚。同时，县住建局将建立健全居民投诉和建议的渠道，鼓励居民积极参与物业服务的监督和管理，及时收集和处理居民的反馈意见，共同推进物业服务质量的提升。

　　二、关于“小区停车位使用及租售费用”的问题

　　根据《湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅、湖南省市场监督管理局关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》（湘发改价费规〔2022〕271号）文件，建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。建设单位用于出租的地下停车位，车位物业服务费由建设单位交纳。

　　车位出租是市场行为，租赁费用不实行政府指导价格，参照本地行情和周边小区价格，岳阳县现行标准停车费用为每月220元-270元不等。同时，目前岳阳县大部分物业小区对进入住宅小区停放的外来车辆2小时内免收停车服务费。

　　三、关于“商用店铺与小区环境”的问题

　　针对全县物业小区商用店铺，县住建局已组织专业人员对小区餐馆酒店经营户进行“面对面”的沟通与交流，讲解有关油烟排放、噪音控制的法律法规，引导商户了解并遵守相关规定；鼓励并引导商户安装有效的油烟排放净化设施，确保油烟排放符合环保标准；要求商户采取措施减少噪音污染，确保小区居民的生活环境不受影响。同时，要求物业公司积极介入，提前发现，劝阻商户违规行为，协助商户和业主共同解决问题。对于屡教不改、拒不整改的商户，县住建局将依法依规移交县城管局进行处理，确保问题得到妥善解决。

　　在今后的工作中，县住建局将继续加强整个物业小区环保宣传教育引导，提高商户和居民的环保意识；加强与其他职能部门的协作，共同推进餐饮、酒店的环境监管工作；督促物业企业进一步严格把关，对于油烟通道达不到要求的予以劝阻。

　　四、关于“小区监控存储”的问题

　　目前，岳阳县物业小区中大部分小区已设有高清摄像头，并安排专人看管监控设备，但部分小区因硬盘录像机存储空间有限且扩展困难，导致监控视频无法长期保存，一定程度上削弱了小区监控系统的有效性。县住建局已积极与物业公司、网络服务提供商等相关部门沟通，鼓励并支持物业公司采用更先进的监控设备，特别是具备大容量、易扩展存储功能的硬盘录像机，确保监控视频能够长期、稳定地保存，推进小区监控系统的升级和改造工作。

　　县住建局将持续加强对物业服务企业的监管力度，要求物业服务企业加强日常安保巡视工作，增加巡视频率；指导物业服务企业在关键区域增设摄像头，完善监控网络布局，确保监控无死角。同时，县住建局也将立足本身职责，定期检查各小区监控设备的运行状况，确保有专人看管，确保小区安全不受影响。

　　五、关于“电梯运行”的问题

　　县住建局高度重视电梯安全问题，坚决要求物业服务企业切实履行电梯管理和维修保养责任，定期对电梯进行巡查和日常维保，确保电梯设备处于良好状态。同时，严格落实每日巡查制度，建立巡查台账，详细记录电梯运行情况，并将相关台账每月在“省监管”平台及时上报。针对电梯可能出现的各种故障和紧急情况，制定详细的应急预案，明确应急响应流程、救援措施和责任人，确保在发生紧急情况时能够迅速、有效地进行处置，并提供必要的紧急救援措施和物资，确保被困人员的安全。目前，岳阳县内绝大部分物业小区电梯维保工作已由物业服务企业委托第三方专业维保公司管理维护。对于老旧有隐患的电梯，要求物业服务企业及时与业主和业主委员会沟通，推动电梯的更新和更换工作。同时，鼓励物业服务企业采用先进的电梯技术和设备，提高电梯的安全性和可靠性。

　　下一步，县住建局将加强电梯安全知识的宣传和教育，提高业主对电梯安全的认知和重视程度。

　　六、关于“小区公共资源收益权及有关资金使用”的问题

　　《民法典》二百八十二条新增了关于共有部分收入归属的规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。《民法典》第二百八十三条规定，这部分收益分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。业主享有知情权，当小区物业公司或其他管理人不按时主动公开共有部分收益情况时，作为业主，可以要求其进行公开，捍卫自己的知情权。

　　县住建局将严格规范小区公共收益的管理和使用情况，对不按规定公布管理、使用公共收益情况或撤管时拒不移交公共收益余额的物业服务企业，责令限期整顿，情节严重的，在信用档案中作为负面信息记录。同时，也希望广大业主能增强意识，主动参与到对小区公共收益的管理和使用的监督中，切实维护自身的合法权益。

　　关于您所提出的“试点成立物业管理委员会”的建议，县住建局将认真考虑，并向县政府领导汇报，积极探索该方法的可行性，市人大已将此项工作纳入立法程序，《岳阳市物业管理办法》有望年内出台。

　　七、关于“业主维权”的问题

　　为切实解决群众问题，县住建局已向社会公布物管办工作电话，并及时处理市长信箱、12345热线，认真积极接待上访。

　　目前，岳阳县区业主委员会个数呈上涨趋势，从已成立业主委员会的情况来看，大多数成员在物业管理过程中确实起到了业主与业主之间、业主与物业服务企业之间的桥梁和纽带作用，但是，业主委员会成立和运行过程中的矛盾和纠纷，已成为物业管理中一个非常突出的问题：一是业主参与决策的积极性不高，平稳的小区大多不愿成立业主委员会，起步筹备难；二是业主委员会成员的素质能力、社会公信力等参差不齐，进口把关难；三是业主委员会运作不规范，造成多方矛盾重重，指导监督难；四是业主委员会因利益调整、内外矛盾等问题，换届改选难。由于时间短、任务重、人员少，业务培训没有及时跟上等因素，确实成了制约业委会成立的瓶颈。

　　目前，县住建局、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会正在广泛宣传、跟踪指导业主大会的成立和运行工作，同时也在积极推动党建引领工作，让更多的党员干部参与到业主委员会中，起到带头示范的作用。在各方共同努力下，业主委员会将更好地履行职能，发挥积极作用，成为创建和谐社区的重要力量。

　　感谢您对住房和城乡建设工作的关心和支持。

　　岳阳县住房和城乡建设局

　　2024年6月11日

　　承办负责人：许海峰

　　承办人及联系电话：万岳敏  0730－7636288